Kredyt hipoteczny krok po kroku – poradnik. Wszystko, co musisz wiedzieć, zanim weźmiesz kredyt

Kredyt hipoteczny - krok po kroku
Źródło: projekt własny z użyciem ChatGPT

Planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub budowę domu, ale nie masz pojęcia, jak to wygląda i od czego zacząć?

Spokojnie. Przeczytaj uważnie nasz poradnik: kredyt hipoteczny krok po kroku. Zamieściliśmy w nim wszystkie najważniejsze informacje, które powinieneś znać przez złożeniem wniosku – a o których doradca w banku niekoniecznie Ci opowie. 

Czym jest kredyt hipoteczny i jak działa?

Kredyt hipoteczny na cele mieszkaniowe to finansowanie przeznaczone na jeden, konkretny cel, którym może być:

• Zakup mieszkania z rynku wtórnego, również spółdzielczego prawa do lokalu.
• Zakup mieszkania od dewelopera, również dopiero budowanego.
• Zakup szeregówki z rynku pierwotnego lub wtórnego.
• Budowa domu jednorodzinnego lub szeregówki metodą gospodarczą. 
• Zakup domu w budowie.
• Zakup działki budowlanej.
• Dokończenie zaczętej już budowy.

W kredycie hipotecznym najważniejsze jest to, że zabezpieczeniem kredytu jest nieruchomość, która jest nim finansowana. Np. mieszkanie. Jeśli przestaniesz spłacać kredyt, bank może przejąć nieruchomość i w ten sposób odzyska pieniądze z kredytu. Po całkowitej spłacie zobowiązania wpis w księdze wieczystej jest wykreślany (trzeba złożyć odpowiedni wniosek).  

Wymagany wkład własny do kredytu hipotecznego

To najczęściej 20% wartości nieruchomości. Są banki, które udzielają kredytu z 10% udziałem, ale jest ich niewiele. Poza tym taki kredyt jest droższy: bank może doliczyć dodatkową marżę za ryzyko, poza tym do czasu uzupełnienia wkładu własnego do 20% doliczane jest dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, które płacisz razem z comiesięczną ratą. 

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego — czy jest możliwy?

Tak, możesz otrzymać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego — dzięki rządowemu programowi Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Bank Gospodarstwa Krajowego BGK może poręczyć brakujący wkład (maksymalnie 100 tys. zł). Dodatkowo, jeśli w trakcie spłaty tego kredytu urodzi Ci się drugie lub kolejne dziecko, zostaniesz objęty Spłatą Rodzinną: 20 tys. zł za drugie i 60 tys. zł za trzecie i kolejne dzieci. Za udzielenie gwarancji ponosisz jednorazową opłatę w wysokości 1% gwarancji, czyli maksymalnie 1000 zł. 

Aktualnie kredyt bez wkładu własnego jest dostępny w 4 bankach: Alior Bank, PKO BP, Pekao S.A., Santander Bank Polska. 

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Kogo byś nie spytał, ten odpowie Ci, że dużo. I to jest prawda. Kredyt mieszkaniowy jest z reguły zaciągany na kilkanaście-kilkadziesiąt lat, dlatego jego koszty są wysokie. Poniżej przedstawiamy najważniejsze z nich, na które powinieneś zwrócić baczną uwagę przy porównywaniu ofert kredytu hipotecznego. 

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego

Na szczęście w większości banków wynosi 0 zł, niemniej warto to dokładnie sprawdzić.

Oprocentowanie — stałe czy zmienne? 

Wiadomo, że im oprocentowanie będzie niższe, tym lepiej dla Ciebie. Ale to akurat nie jest kluczowe. Ważniejszym zagadnieniem, które wpłynie na całkowity koszt kredytu, jest to, czy wybrać oprocentowanie stałe, czy zmienne. 

Oprocentowanie stałe (okresowo):

Przez najczęściej 5 lat masz stałą, niezmienną ratę, niezależnie od tego, co dzieje się na rynku. Co miesiąc płacisz tyle samo. Po 5 latach bank zaproponuje Ci nowe oprocentowanie okresowo stałe, a jeśli nie będzie Ci odpowiadać, kredyt zmieni się na taki z oprocentowaniem zmiennym.  

Oprocentowanie zmienne:

Składa się ze stawki WIBOR (część zmienna) i marży banku (część stała, najczęściej około 2%). Jeśli Rada Polityki Pieniężnej zmienia stopy NBP, zmienia się również WIBOR, a w efekcie Twoja rata. Jak doświadczyliśmy tego po pandemii, raty mogą spokojnie ulec podwojeniu. Mogą też spaść, czego doświadczamy w końcówce 2025 roku i w 2026 roku. 

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

To opłata, którą bank może pobrać, jeśli spłacisz kredyt hipoteczny przed terminem wskazanym w umowie – w całości lub częściowo.

Od 2017 roku przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem bank może ją pobierać przez maksymalnie 3 pierwsze lata. Przy oprocentowaniu okresowo stałym teoretycznie może to robić przez cały okres trwania stałej stopy, ale w praktyce banki najczęściej nie pobierają takiej prowizji w ogóle. 

Jest kilka banków, które nie pobierają opłaty za wcześniejszą spłatę, ale za to przy nadpłacie, przy której skracasz okres kredytowania, wymagają od Ciebie podpisania płatnego aneksu do kredytu. Zwróć na to baczną uwagę.

Opłata za aneks

Aneksy mogą być wymagane z różnych przyczyn, np. przy budowie domu, jeśli nie wyrobisz się z zakończeniem budowy i musisz przedłużyć pierwotny termin. Albo, gdy zechcesz podwyższyć kwotę kredytu. Albo przy wspomnianej już wcześniejszej spłacie ze skróceniem okresu kredytowania. Zanim podpiszesz umowę, sprawdź dokładnie, kiedy bank może żądać aneksu i ile on kosztuje. 

Ubezpieczenie niskiego wkładu i ubezpieczenie pomostowe

Ubezpieczenie niskiego wkładu jest doliczane do raty do momentu, gdy spłacisz w ratach 20% wymaganego przepisami udziału.

Natomiast ubezpieczenie pomostowe jest pobierane przez bank od momentu wypłaty kredytu do chwili, gdy dostarczysz do banku potwierdzenie wpisania hipoteki w dziale IV księgi wieczystej (najczęściej kilka miesięcy, od 2 do 6). Od września 2022 roku dla nowo podpisywanych umów banki są zobowiązane zwracać całą kwotę ubezpieczenia pomostowego po dostarczeniu przez klienta wymaganych potwierdzeń. 

Pozostałe ubezpieczenia

Obowiązkowe są ubezpieczenie na życie kredytobiorcy oraz ubezpieczenie nieruchomości, oba z cesją na bank. Możesz spotkać się z sytuacją, że bank wymaga zakupu ubezpieczeń „u siebie” bądź też akceptuje polisy dostarczane z zewnątrz. W przypadku ubezpieczenia nieruchomości bardzo często można kupić lepszą polisę (tańszą lub z większym zakresem ubezpieczenia, np. z dodanym OC w życiu prywatnym) u ubezpieczyciela spoza banku. 

Produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego

Banki najczęściej wymagają:

• Rachunku osobistego, który może być płatny. Częstym wymogiem do kredytu jest konieczność zapewniania określonych, comiesięcznych wpływów na to konto, by utrzymać niższe oprocentowanie kredytu. 
• Karty kredytowej. Ona także może generować koszty, jeśli nie będziesz jej używać.
• Dodatkowych ubezpieczeń, np. od utraty pracy. 

Licząc koszty kredytu, bierz, pod uwagę także koszty takich produktów dodatkowych. Jeśli konto i karta miałyby Cię kosztować np. 50 zł miesięcznie, to musisz to doliczyć do raty i składek ubezpieczeniowych. Dopiero wtedy będziesz mógł rzetelnie ocenić całkowity koszt kredytu i porównać go z ofertami innych banków. 

Jakie dokumenty będą potrzebne podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny?

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego lub gotowego od dewelopera cała procedura będzie stosunkowo szybka, a dokumentów — umiarkowana ilość. W tych wypadkach kredyt jest wypłacany jednorazowo.

Sprawa się komplikuje, gdy chcesz dostać kredyt hipoteczny na budowę domu lub na mieszkanie, które deweloper dopiero buduje. Wtedy raz, potrzeba dużo więcej dokumentów, dwa, pieniądze wypłacane są w transzach, a nie jednorazowo. 

Dokumenty dochodowe do kredytu 

Rodzaj dokumentów zależy od źródła Twojego dochodu. Najczęściej bank poprosi o:

• Wyciągi z konta bankowego, na które wpływa pensja.
• Zaświadczenie od pracodawcy (na druku banku, jest ważne 30 dni).
• Umowy, jeśli masz umowę-zlecenie lub o dzieło.
• Dokumenty dochodowe firmy, jeśli prowadzisz działalność (najczęściej KPiR za obecny i przeszły rok, PIT + UPO za rok ubiegły, zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu, wykaz środków trwałych i tabele amortyzacyjne, wyciągi z konta firmowego).

Dokumenty dotyczące nieruchomości

W każdym wypadku niezbędnym dokumentem będzie operat szacunkowy, czyli wycena przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego.

Niezbędne dokumenty potrzebne do kredytu na zakup mieszkania lub domu z rynku wtórnego to: 

• Nr księgi wieczystej.
• Podstawa nabycia przez obecnego właściciela (np. akt notarialny zakupu).
• Zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu z opłatami.
• Umowa przedwstępna/rezerwacyjna. 
• Zaświadczenie o kredycie (jeśli obecni właściciele mają kredyt na tę nieruchomość). 

Dokumenty potrzebne do kredytu na budowę domu:

• Numer KW działki.
• Podstawa nabycia działki.
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów.
• Wypis z MPZP lub wydane Warunki Zabudowy.
• Zaświadczenie o dostępie działki do drogi publicznej.
• Prawomocne pozwolenie na budowę.
• Projekt budowlany.
• Kosztorys prac i harmonogram na druku banku.
• Dziennik budowy.
• Dodatkowe dokumenty, jeśli budujesz dom energooszczędny i bierzesz na ten cel ekokredyt.

Dokumenty potrzebne do kredytu na zakup mieszkania/domu/szeregówki od dewelopera:

• Umowa przedwstępna/rezerwacyjna.
• Nr KRS lub CEiDG dewelopera.
• Prospekt informacyjny. 
• Prawomocne pozwolenie na budowę, a jeśli budowa jest już zakończona, prawomocne pozwolenie na użytkowanie.
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów.
• Oświadczenie inwestora zastępczego.
• Rzuty nieruchomości.
• Jeśli deweloper buduje na kredyt, potrzebne będzie bezobciążeniowe wydzielenie lokalu. 
• Zaświadczenie o samodzielności lokalu.
• Karta lokalu.

Jak bank sprawdza zdolność kredytową?

Aby wziąć kredyt hipoteczny, musisz mieć odpowiednią zdolność – bez tego ani rusz. Przy jej wyliczaniu bank bierze pod uwagę:

• zarobki kredytobiorców;
• zobowiązania (kredyty, pożyczki, alimenty);
• koszty utrzymania (banki mają często własne przeliczniki, które mówią, jaki jest minimalny koszt utrzymania jednej osoby w danej lokalizacji);
• ilość osób na utrzymaniu.

Oprócz tego kredytodawca sprawdza także stabilność zatrudnienia oraz twoją historię w BIK i big-ach, czyli biurach informacji gospodarczych takich jak KRD czy BIG InfoMonitor. 

Jak zaciągnąć kredyt hipoteczny krok po kroku?

Kroki, które poniżej przedstawiamy, mogą się różnić w poszczególnych bankach. Na przykład w jednym już od początku starania się o kredyt wymagany będzie operat szacunkowy, a w drugim dopiero po decyzji wstępnej.

1. Porównanie warunków kredytu i wybór banku. 

Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, rozejrzyj się na rynku i sprawdź, w jakim banku możesz dostać finansowanie. Wykorzystaj dostępne kalkulatory zdolności kredytowej oraz kosztów kredytu. Jeśli nie masz czasu na sprawdzanie, wybierz się do polecanego doradcy kredytowego. Wybór banku jest ważny nie tylko ze względu na koszty. Każdy bank inaczej liczy zdolność, więc w jednym może być Cię stać na zobowiązanie, a w drugim Twoja zdolność okaże się za mała. Warto sprawdzić to wcześniej, żeby nie tracić czasu na składanie wniosków do nieodpowiednich banków. 

2. Wniosek kredytowy.

Polecamy jednoczesne złożenie wniosków kredytowych do minimum 2-3 banków. Gdybyś w pierwszym dostał odmowę, to zawsze jest szansa na kredyt w kolejnym. I nie tracisz czasu: rozpatrywanie wniosku może trwać do miesiąca, więc jeśli złożysz tylko jeden wniosek i po miesiącu dostaniesz decyzję odmowną, tracisz ten czas. 
Na tym etapie bank najczęściej prosi o dokumenty dochodowe, nr KW nieruchomości, umowę przedwstępną/rezerwacyjną czy dokumenty dotyczące planowanej budowy domu.

3. Wstępna decyzja kredytowa.

Bank sprawdzi Twoją zdolność i historię kredytową oraz nieruchomość. 

4. Przygotowanie operatu. 

Jeśli jest pozytywna, zlecana jest wycena nieruchomości. Niektóre banki wymagają operatu wykonanego tylko przez rzeczoznawcę, który z nim współpracuje, inne zadowalają się wyceną od dowolnego rzeczoznawcy.

Ile kosztuje wycena nieruchomości?  

To zależy, co wyceniasz. W przypadku mieszkania lub działki koszt waha się między 600 zł a 1000 zł. Wycena domu będzie droższa, od około 900 zł do 1500 zł, a nawet więcej w przypadku nietypowych nieruchomości, np. wille. 

5. Ostateczna decyzja kredytowa i podpisanie umowy

Po dostarczeniu operatu analitycy sprawdzają, czy wszystko się zgadza. Na tym etapie możesz zostać poproszony o uzupełnienie dokumentacji, np. dostarczenie dodatkowych dokumentów dochodowych, zaświadczenia ze spółdzielni o niezaleganiu z opłatami w przypadku mieszkania, zaświadczenie z banku sprzedającego o saldzie kredytu do spłaty i numerze konta itd.

Jeśli decyzja będzie pozytywna, podpisujesz umowę kredytową. 

6. Akt notarialny sprzedaży

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego lub od dewelopera umawiacie się z notariuszem i podpisujecie akt notarialny. 

Ile zapłacisz u notariusza?

• W przypadku kupna od dewelopera często nie masz wpływu na wybór notariusza i musisz zaakceptować podaną stawkę.
• Jeśli masz wybór, poszukaj najtańszego notariusza w Twoim mieście. Notariusze mają odgórnie narzucone stawki maksymalne, ale mogą stosować niższe. 
• Maksymalna taksa notarialna przy zakupie nieruchomości o wartości od 60 tys. zł do 1 mln zł wynosi 1010 zł + 0,4% nadwyżki z kwoty przekraczającej 60 000 zł. Dla nieruchomości o wartości 500 tys. zł maksymalna taksa to 2770 zł + VAT 23% = 3407,10 zł.
• Do tego dochodzą opłaty za odpisy aktu notarialnego: 6 zł za stronę + VAT 23%.

7. Uruchomienie kredytu

Jeśli kupujesz mieszkanie/dom z rynku wtórnego, bank przeleje środki z kredytu jednorazowo na konto sprzedającego i/lub na rachunek bankowy do spłaty kredytu, jeśli ta nieruchomość była kupiona na kredyt. W przypadku budowy domu lub zakupu nieruchomości w budowie od dewelopera kredyt uruchamiany jest w transzach.

8. Wpisy do księgi wieczystej

Musisz złożyć wniosek o wpis hipoteki oraz o zmianę właściciela.

Bardzo często zajmuje się tym notariusz, u którego podpisujesz umowę – zapytaj o to oraz doprecyzuj, czy pobiera za to dodatkowe wynagrodzenie. Wpis możesz bez większych problemów uzyskać samodzielnie. 

• Wpis własności do KW: 200 zł
• Wpis hipoteki do KW: 200 zł
• PCC: 19 zł.

9. Końcowe formalności

Takie jak dostarczenie wymaganych ubezpieczeń, jeśli kupujesz je poza bankiem, dostarczenie potwierdzenia o wpisie hipoteki.