Czy inwestowanie w nieruchomości nadal się opłaca w 2026 roku?

Inwestowanie w nieruchomości w 2026 roku
Źródło: Projekt własny/Nano Banana 2

Inwestowanie w nieruchomości przez dekady było traktowane jako bezpieczna i zyskowna forma lokowania oszczędności.

Zarówno osoby prywatne, jak i duże firmy chętnie kupowały różnego rodzaju nieruchomości – z przeznaczeniem albo do odsprzedaży, albo pod wynajem.

Jak jest dzisiaj? Czy inwestowanie w nieruchomości  na wynajem lub sprzedaż w 2026 roku nadal jest opłacalne?  W tym artykule sprawdzimy, jakie formy lokowania kapitału w nieruchomości przynoszą obecnie najwyższe stopy zwrotu, jakie są ukryte ryzyka i czy wciąż można zbudować na nich stabilny dochód pasywny.

Inwestowanie w nieruchomości – jak wygląda obecna sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce?

Sytuację na rynku nieruchomości w Polsce należy oceniać przede wszystkim przez pryzmat sytuacji gospodarczej i politycznej. 

 Inflacja i stopy procentowe jako czynnik powodujący wzrost cen 

Po pandemii w latach 2022-2023 doświadczyliśmy bardzo gwałtownego wzrostu inflacji. Odbiło się to na cenach wszystkiego, także nieruchomości:

•  Wzrosły ceny zakupu samych nieruchomości. Droższe materiały powodowały wzrost cen na rynku pierwotnym, a rynek wtórny podąża za nim).
• Nadzeszły gwałtowne podwyżki czynszu i mediów, głównie za sprawą wzrostu ceny węgla i kosztów ogrzewania. W wielu przypadkach mieliśmy do czynienia ze wzrostem czynszu nawet dwukrotnym, co wywołało falę protestów w spółdzielniach w całej Polsce. 
• Wzrosły stopy procentowe. NBP próbował walczyć z inflacją poprzez podnoszenie stóp, co przy kredytach ze zmienną stopą procentową oznaczało często nawet dwukrotny wzrost wysokości miesięcznej raty.

Jak sytuacja polityczna wpływa na inwestycje w nieruchomości?

Atak Rosji na Ukrainę sprawił, że wiele osób zaczęło obawiać się o to, że taka sytuacja może dotknąć także Polski. Od kilku lat obserwujemy wzmożony trend zakupów domów i mieszkań poza granicami naszego kraju.

Krajem pierwszego wyboru stała się Hiszpania. W samym 2025 roku Polacy zakupili w Hiszpanii ponad 4136 domów i mieszkań. Udział Polaków kupujących nieruchomości w Hiszpanii względem wszystkich obcokrajowców systematycznie się zwiększa: w 2016 roku było to 1,23%, w 2025 roku już 4,26%. 

Polacy coraz chętniej rozglądają się także za nieruchomościami w innych krajach uważane za bezpieczne, np. w Szwajcarii czy w Norwegii. 

Skąd wziąć kapitał na inwestycję? Czy kredyt hipoteczny się opłaca?

Zdecydowanie gotówka. Po pierwsze, to często najtańsze źródło finansowania inwestycji. Kredyty hipoteczny w banku nadal są drogie, choć sytuacja już się nieco ustabilizowała. Możemy też oczekiwać kolejnych obniżek, o ile na rynku i w gospodarce nie wydarzy się coś, co te plany zniweczy (kryzys, wojna, kolejna pandemia itp.) Po drugie, jeśli inwestycja jest na kredyt, to spada jej opłacalność, ponieważ potencjalnymi zyskami trzeba podzielić się z bankiem, zwracając mu odsetki. 

W I kwartale 2025 roku około 54% mieszkań zostało zakupionych za gotówkę. Z biegiem roku ta struktura nieco się zmieniła, ponieważ oprocentowania kredytów spadły i pojawiło się większe zainteresowanie. 

Policzmy to sobie na prostym przykładzie. Kupujemy mieszkanie 55 metrów na wynajem w Białymstoku. Średnia cena za metr w marcu 2026 roku wynosi około 8821 zł, czyli mamy do zapłaty 485 tys. zł. Czynsz to 950 zł, media są płatne osobno. Średnia cena za wynajem w Białymstoku w marcu 2026 r. to 47 zł za metr, czyli powiedzmy 2600 zł na miesiąc, wliczając w to już czynsz do wspólnoty. Jeśli na mieszkanie weźmiemy kredyt na 30 lat z wkładem własnym 20%, to rata kredytu w przykładowym banku ING wynosi 2227 zł.

Kupno za gotówkę: 2600 zł – 950 zł = 1650 zł zysku.

Kupno na kredyt: 2600 zł – 2227 zł – 950 zł = -577 zł. 

Przy obecnych stopach procentowych sam widzisz, że kupując mieszkanie na wynajem na kredyt, w wielu przypadkach nie tylko nie zarobisz, ale wręcz dołożyć. Oczywiście na plus działa to, że kredyt spłaca Ci się sam bądź prawie sam, ale o bieżące zyski będzie w tym momencie ciężko. Zarobisz za X lat na sprzedaży mieszkania, bo jego wartość raczej na pewno wzrośnie. 

Inwestycja w mieszkanie na wynajem długoterminowy – stabilny dochód pasywny?

Tak jak przed chwilą sobie to policzyliśmy, to, czy najem długoterminowy wygeneruje Ci bieżące, stabilne zyski zależy od tego, czy kupujesz mieszkanie na kredyt, czy za gotówkę. Kredyt już policzyliśmy – zysk albo będzie symboliczny, albo wręcz będziesz musiał „dokładać do interesu”. 

A kupno za gotówkę? Policzmy teraz, ile zarobi osoba z naszego przykładu, która kupiła mieszkanie za gotówkę. W tym celu policzymy ROI. 

ROI=(roczny dochód netto/wartość nieruchomości)×100% = 4,08% rocznie. 

To nie jest niestety ostateczna stopa zwrotu. Aby obliczenia bardziej oddawały rzeczywistość, musimy jeszcze uwzględnić kilka rzeczy.

Największe ryzyka i ukryte koszty dla inwestorów w nieruchomości na wynajem

Pustostany i problematyczni najemcy

Rynek najmu jest dość kapryśny. Musisz wziąć pod uwagę to, że mieszkanie rzadko jest wynajęte 12 miesięcy w roku. Realnie trzeba przyjąć ok. 1 miesiąc pustostanu rocznie. 

To nie koniec. Oprócz problemów ze znalezieniem najemcy mogą pojawić się kłopoty ze znalezionymi już najemcami. Co może pójść nie tak? Prawie wszystko. Mogą przestać płacić, zdemolować i okraść mieszkanie lub je zadłużyć, jeśli mieli opłacać media we własnym zakresie. A polskie prawo niestety sprzyja problematycznym lokatorom, nie właścicielom. Nie można tak po prostu zmienić zamków i wyrzucić pasożytujących osób na ulicę. Często trzeba przejść prawdziwą batalię sądową. Dlatego ludzie starają się zabezpieczyć umowami najmu okazyjnego i tym podobnymi metodami. 

Amortyzacja: remonty i zużycie sprzętów

Co jakiś czas mieszkanie wymaga remontu: coś się zepsuło, ściany przydałoby się pomalować przed nowymi najemcami – sam wiesz, jak to jest. Inwestorzy zwykle liczą 1–2% wartości mieszkania rocznie na utrzymanie.

Również sprzęty elektroniczne i meble mają swoją żywotność i należy liczyć się z tym, że co kilka lat trzeba je będzie wymienić. Np. pralka co 5-7 lat, lodówka 7-10 lat itd. 

Podatki od najmu prywatnego

W Polsce przy najmie prywatnym podatek można naliczać i odprowadzać na jeden z dwóch sposobów:

1. Ryczałt ewidencjonowany od najmu nieruchomości. Obowiązujące stawki to 8,5% – od przychodu do 100 tys. zł rocznie i 12,5% – od nadwyżki powyżej 100 tys. zł. W przypadku ryczałtu podatek płaci się od przychodu, bez uwzględnienia jakichkolwiek kosztów. Jeśli w ogłoszeniu masz, że koszt najmu to 2600 zł + opłaty za media wg zużycia, to musisz odprowadzić 8,5% od 2600 zł miesięcznie. Nieważne, że czynsz do wspólnoty i rata kredytu przewyższają zyski i musisz do tego dokładać. Podatek musisz odprowadzić tak czy siak. Dlatego w ogłoszeniach o najmie często podane są dwie stawki czynszu: odstępne dla właściciela (i od tej kwoty płacony jest podatek) oraz czynsz do spółdzielni i opłaty za media. 
2. Rozliczenie na zasadach ogólnych z podatkiem 17% lub 32%. Nie trzeba zakładać firmy, by rozliczać najem w ten sposób, ale trzeba prowadzić ewidencję przychodów i rozchodów. W tym wypadku podatek naliczany jest od zysku netto, czyli różnicy pomiędzy czynszem otrzymywanym od wynajmującego a udokumentowanymi kosztami (czynsz do wspólnoty, remonty, rata odsetkowa kredytu).

Ile można zarobić na najmie długoterminowym w 2026 roku?

Kontynuujemy nasz przykład z Białegostoku. Zakładamy następujące koszty:

• 1% wartości mieszkania rocznie na naprawy i remonty, co daje nam kwotę 4850 zł w skali roku. 
• 1 miesiąc pustostanu w roku.
• Podatek.

Zysk przy kupnie za gotówkę: 1650 zł miesięcznie x 11 miesięcy = 18150 zł. 

Od tego odejmujemy kwotę na remonty. Zostaje nam 13300 zł. W przypadku ryczałtu ewidencjonowanego podatek płaci się od całości przychodu, czyli od 2600 zł. W skali roku daje to nam kwotę 2 652 zł. Zysk roczny na czysto to 10648 zł. ROI inwestycji to około 2,2% w skali roku. Bardzo niewiele, biorąc pod uwagę, że na lokacie czy koncie oszczędnościowym nadal bez problemów można dostać 4-5%. 

Żeby należycie wycenić inwestycję, należałoby jeszcze uwzględnić wzrost jej wartości w czasie. Od 2019 roku do 2026 roku ceny za metr kwadratowy w Białymstoku wzrastały średnio o 8,6%. Zakładamy, że chcemy wynajmować mieszkanie przez 10 lat, a potem je sprzedać. Przy utrzymaniu takiego tempa wzrostu cen nieruchomości za 10 lat mieszkanie byłoby warte ponad 1 mln 100 tys. zł. 

Zobacz także top 3 nietypowych, nieoczywistych i alternatywnych inwestycji

Wynajem krótkoterminowy 

W 2026 roku średnia rentowność netto z najmu krótkoterminowego w Polsce waha się w granicach 5,5% – 7,5%, przy założeniu profesjonalnego zarządzania. Jest to wynik wciąż wyższy niż przy najmie długoterminowym, ale różnica ta drastycznie zmalała w porównaniu do lat 2022-2024.

Dlaczego marże spadły?

• Koszty operacyjne: Usługi sprzątania, prania i recepcji podrożały o ok. 15-20% r/r w wyniku inflacji i wzrostu płacy minimalnej.
• Media: Ceny energii są wciąż wysokie, a turyści nie oszczędzają prądu/wody.
• Prowizje: Platformy (Booking, Airbnb) utrzymują wysokie prowizje, a firmy zarządzające (zarządcy) pobierają obecnie 20-30% przychodu.

Należy też pamiętać o tym, że skończyły się czasy wynajmowania mieszkania bez żadnego zgłaszania i odprowadzania podatków. Na mocy dyrektywy DAC8 platformy rezerwacyjne automatycznie raportują Twoje przychody do Krajowej Administracji Skarbowej (KAS). Szara strefa w zasadzie przestała istnieć – każdy dochód musi być opodatkowany. Dodatkowo wiele miast turystycznych (Kraków, Sopot, Warszawa) wymaga wpisu do ewidencji obiektów noclegowych i pobierania opłaty klimatycznej. 

Jakie strategie najmu krótkoterminowego przyjmują inwestorzy w 2026 roku, żeby zarobić? 

House flipping – czy nadal można szybko zarobić na remoncie?

Flipping nieruchomości w Polsce przeszedł ewolucję z „amatorskiego sportu narodowego” w wysoce wyspecjalizowany biznes. Model „kup tanio, pomaluj na biało, sprzedaj drogo” jest obecnie jedną z najprostszych dróg do straty kapitału.

Oto, jak wygląda krajobraz flippingu w marcu 2026 roku:

1. Zmniejszenie marż 

Największym wyzwaniem w 2026 roku jest drastyczne skurczenie się różnicy między ceną „mieszkania do remontu” a „mieszkania gotowego”.

• Świadomość sprzedających: Właściciele mieszkań do remontu doskonale znają ceny rynkowe. Portale ogłoszeniowe i AI do wyceny nieruchomości sprawiły, że znalezienie okazji życia na rynku graniczy z cudem. Tak naprawdę jedyne tanie mieszkania to te z licytacji komorniczych, ale tam także konkurencja (i znajomości) robią swoje. 
• Koszt remontu: Robocizna i materiały ustabilizowały się na wysokim poziomie. W 2026 roku generalny remont 50-metrowego mieszkania w standardzie „pod klucz” (ale nie premium) to wydatek rzędu 150-200 tys. PLN. To zjada największą część potencjalnego zysku.

2. Efektywność Energetyczna (Dyrektywa EPBD)

To najważniejsza zmiana w stosunku do lat poprzednich. W 2026 roku świadectwa energetyczne są kluczowe.

• Klienci są wyczuleni na koszty eksploatacji. Mieszkanie w starej kamienicy z ogrzewaniem elektrycznym i nieszczelnymi oknami, nawet pięknie wyremontowane, może stać miesiącami.
• Wartość dodana: Flip w 2026 roku często polega nie tylko na zmianie kafelków, ale na modernizacji energetycznej (wymiana okien na 3-szybowe, ocieplenie od wewnątrz jeśli możliwe, nowoczesne systemy grzewcze). To podnosi koszt, ale jest konieczne do sprzedaży.

3. Podatki i regulacje 

Działania rządu (tzw. ustawy antyflipperskie z lat ubiegłych) zmieniły zasady gry:

• PCC przy zakupie: Jeśli kupujesz pakiety mieszkań, musisz liczyć się z wyższym podatkiem PCC (6% od szóstego lokalu w jednej inwestycji – w zależności od aktualnej interpretacji przepisów w danym momencie).
• KAS: Urzędy Skarbowe w 2026 r. bardzo skutecznie wyłapują osoby fizyczne robiące regularne flipy bez działalności gospodarczej. Flipping to teraz domena spółek i JDG, co wiąże się z pełnym oskładkowaniem i opodatkowaniem, uszczuplając zysk netto.

Inwestowanie w działki budowlane i grunty

Rok 2026 jest przełomowy, jeśli chodzi o rynek nieruchomości gruntowych. W połowie roku każda gmina powinna mieć uchwalony Plan Ogólny, który dokładnie mówi o tym, które działki mogą zostać przeznaczone jako obszar uzupełnienia zabudowy. Jeśli działka w Planie Ogólnym zostanie oznaczona np. jako rolna to od lipca 2026 roku nic już z tym nie zrobisz – nie zdołasz uzyskać Warunków Zabudowy niezgodnych z PO. 

Co to oznacza dla inwestorów w nieruchomości:

• Działki budowlane najprawdopodobniej podrożeją, ze względu na ograniczenia.
• Działki rolne nie będą już mogły być przekształcane w budowlane, zatem ich zakup w tym celu będzie bezsensowny. 

Podsumowanie: Czy inwestowanie w nieruchomości wciąż ma sens w 2026 roku?

Z roku na rok jest coraz trudniej inwestować w nieruchomości w Polsce. Największy wpływ na taką sytuację mają wzrost cen nieruchomości i usług oraz otoczenie prawne. Do tego dochodzą wysokie koszty kredytu, które często zjadają całe zyski z inwestycji w mieszkanie pod wynajem. Znalezienie perełki inwestycyjnej jest bardzo trudne — nie ukrywajmy, licytacje komornicze często odbywają się po znajomości i osobie z zewnątrz trudno będzie cokolwiek kupić. 

Zatem czy jeszcze opłaca się inwestować w nieruchomości? Tak – wzrostu wartości nieruchomości w długim czasie raczej nie da się zatrzymać (chyba, że by wybuchła wojna lub pojawił się ogromny kryzys, podobny do tego z 2008 roku w USA). Mało opłacalny będzie natomiast zakup mieszkania na kredyt, przynajmniej dopóki stopy procentowe jeszcze nie spadną.