Nadpłata kredytu hipotecznego a inwestowanie: co bardziej się opłaci przy zmiennych stopach?

Nadpłata kredytu hipotecznego czy inwestowanie
Źródło: Projekt własny / Nano Banana Pro

Wiele osób zadaje sobie pytanie, co się bardziej opłaca: nadpłacić kredyt hipoteczny czy zainwestować pieniądze? 

Niestety, nie ma na to jednej, prostej odpowiedzi. Wszystko zależy od Twojej indywidualnej sytuacji, kredytu oraz stopy zwrotu z inwestycji. Dzisiaj postaramy się wytłumaczyć Ci, jak obliczyć, co jest bardziej opłacalne w Twoim przypadku. 

Czym jest nadpłata kredytu hipotecznego?

Zapewne dobrze wiesz, że rata kredytu składa się z kapitału oraz naliczonych przez bank odsetek od kredytu.

Nadpłacając kredyt hipoteczny, wcześniej zwracasz do banku część kapitału. Dzięki nadpłacie kolejne odsetki są naliczane od niższego kapitału, co przekłada się na niższy całkowity koszt kredytu. Jednym zdaniem: im szybciej spłacisz kapitał, tym taniej.

Nadpłata kredytu hipotecznego - co musisz wiedzieć?

Na początek kilka ogólnych zasad dotyczących opłacalności nadpłaty kredytu hipotecznego. 

• Bardziej opłaca się skracać okres kredytowania, niż zmniejszać ratę kredytu.
• Opłacalność nadpłat zmniejsza się wraz z czasem trwania kredytu. Nowy kredyt = więcej odsetek (około 4/5 odsetek w racie) = większa opłacalność nadpłat.
• Im kredyt droższy, tym opłacalność nadpłat rośnie. 
• Banki mogą pobierać prowizę za nadpłatę kredytu ze zmienną stopą przez pierwsze 3 lata, a przy kredytach ze stopą okresowo stałą przez cały czas stałego oprocentowania (w praktyce najczęściej z tej prowizji rezygnują od początku). Prowizja zmniejsza opłacalność nadpłat.
• Niektóre banki nie pobierają prowizji za nadpłatę, ale przy skracaniu okresu kredytowania wymuszają podpisanie aneksu do kredytu. Robi tak na przykład PKO BP, który pobiera procentową prowizję za aneks. 
• Część banków najpierw przekazuje nadpłatę na pokrycie naliczonych odsetek, dopiero reszta idzie na spłatę kapitału. W takim przypadku najlepiej jest dokonywać nadpłaty zaraz po pobraniu standardowej raty kredytu.

Wcześniejsza spłata kredytu a rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego

W Polsce mamy dwa rodzaje kredytów hipotecznych: z oprocentowaniem zmiennym oraz okresowo stałym, najczęściej na okres 5 lat. Po 5 latach możesz albo wybrać kolejne oprocentowanie stałe, albo przejść na zmienne. 

Dlaczego o tym mówimy? Ponieważ również od rodzaju oprocentowania zależy to, czy bardziej opłaca się zainwestować, czy nadpłacić zobowiązanie. 

Kiedy nadpłata kredytu hipotecznego się opłaca, a kiedy lepiej jest zainwestować?

Ameryki nie odkryjemy, jeśli napiszemy, że bardziej opłacalna jest inwestycja, jeśli jej stopa zwrotu będzie wyższa niż oprocentowanie kredytu. 

Przy oprocentowaniu okresowo stałym masz jedno niezmienne oprocentowanie przez 5-7 lat, więc tutaj jest łatwo. Jednak jak to policzyć, jeśli masz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem? 

Kredyt hipoteczny ze zmienną stopą to najczęściej:

% kredytu = WIBOR + marża banku

Wartość WIBOR zmienia się w zależności od ustaleń Rady Polityki Pieniężnej, a marża jest stała. To oznacza, że jeśli RPP zmieni stopy referencyjne, zmieni się też WIBOR, a co za tym idzie, ulegnie zmianie również oprocentowanie Twojego kredytu. RPP zbiera się co miesiąc, więc teoretycznie stopy procentowe mogą zmienić się w ciągu roku aż 12 razy. 

Można mniej więcej przewidywać ruchy RPP, a przynajmniej kierunek zmian. Na przykład po 2021 roku z powodu wysokiej inflacji nastąpiła seria podwyżek. Po ustabilizowaniu sytuacji RPP rozpoczęła luzowanie polityki pieniężnej i obniżki, więc koszt kredytu zaczyna realnie maleć. Jeśli chcesz mniej więcej policzyć, jak może wyglądać Twoja rata i koszt kredytu przy zmianie oprocentowania, możesz użyć kalkulatora zmiany oprocentowania kredytu hipotecznego UOKiK.

Czy nadpłata kredytu ma sens przy malejących stopach procentowych?

Osoby, które mają kredyt ze zmienną stopą procentową, często wstrzymują się z nadpłatą, jeśli uważają, że za chwilę stopy procentowe spadną. Po prostu błędnie im się wydaje, że jeśli stopy będą niższe, to tą samą kwotą spłacą więcej kapitału. W końcu jak liczy się koszt kredytu przy oprocentowaniu 5% (weźmy 500 tys.) a 6% (600 tys.) to wiadomo, że przy 5% będzie on niższy. A jeśli tak, to kwota nadpłaty (50 tys.) w stosunku do kosztu kredytu będzie procentowo większa (50/500 = 10% a 50/600 = 8,33%). Prawda?

Właśnie jest wręcz odwrotnie: im oprocentowanie wyższe, tym stopa zwrotu z nadpłaty jest wyższa. 

Spójrz: bank nalicza odsetki od pozostałego kapitału do spłaty i robi to codziennie. Nadpłacając kredyt w odpowiednim czasie (najlepiej dzień po pobraniu standardowej raty), spłacasz prawie sam kapitał (plus odsetki za 1 dzień, czyli niewiele). Ten nadpłacony kapitał raz na zawsze znika z Twojego kredytu. Już go nie ma, bank już nigdy nie naliczy od niego odsetek. Ciebie w kontekście kwoty nadpłaty już nie interesuje, czy po spłacie odsetki będą niższe, czy wyższe. 

Rozpatrzmy to sobie na przykładzie.

Zakładamy, że pozostała do spłaty kwota kredytu to 200 tys. zł, do spłaty pozostało 120 rat. Oprocentowanie kredytu na teraz to 6%. Kwota nadpłaty to 10 tys. zł. Klient oczekuje, że w ciągu roku stopy spadną o 1 p.p. do poziomu 5%. Wtedy też dokonałby nadpłaty. 

Wersja I: spłacamy kredyt teraz, przy oprocentowaniu 6%

Okres kredytowania: krótszy o 9 miesięcy

Zysk: 8777 zł

Wersja II: czekamy, aż oprocentowanie spadnie do zakładanych 5% i wtedy nadpłacamy kredyt (przyjmujemy, że będzie to po roku).

Okres kredytowania: krótszy o 8 miesięcy

Oszczędność 6004 zł 

Wnioski: nie patrzysz, czy stopy mają wzrosnąć, czy spadać. Na nic nie czekasz. Jeśli masz wolną gotówkę, to najlepiej jest nadpłacić kredyt jak najszybciej. 

Jak policzyć, co jest bardziej opłacalne: nadpłata kredytu czy inwestycja?

Zacznij od policzenia oszczędności na nadpłacie

Oszczędności na odsetkach

Aby to zrobić, użyj jednego z ogólnodostępnych kalkulatorów nadpłaty kredytu hipotecznego, np. dostępnego na stronie UOKiK. Wpisujesz podstawowe dane: kwotę pozostałą do spłaty, liczbę pozostałych rat, oprocentowanie, kwotę nadpłaty i obliczasz oszczędności. Pamiętaj, lepiej jest skrócić kredyt niż zmniejszyć ratę — zresztą widać to dosadnie na poniższym przykładzie. Założyliśmy, że do końca kredytu pozostało 121 rat.

Teraz warto sobie policzyć roczną oszczędność na odsetkach. W naszym przykładzie jest to:

• 3972,60 zł przy zmniejszeniu raty.
• około 6400 zł oszczędności rocznej przy skróceniu okresu kredytowania.

Oszczędności na ubezpieczeniu

Oszczędności na koszcie odsetkowym to niejedyny zysk, jaki może przynieść Ci nadpłata. Jeśli Twój wymagany wkład własny był niższy niż 20%, bank najprawdopodobniej dodał dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, które płacisz do chwili, aż spłacisz 20% wartości nieruchomości. Jeśli dzięki nadpłacie osiągniesz ten próg, zaoszczędzisz także na ubezpieczeniu wkładu własnego — a są to realne pieniądze, które zostaną co miesiąc w Twojej kieszeni.

Mniejszym, chociaż również wymiernym zyskiem będzie niższa składka ubezpieczenia na życie, które jest obowiązkowe. Składka liczona jest od pozostałej kwoty do spłaty. Im niższa, tym niższa składka. Nie są to wielkie pieniądze, ale są. 

Koszty nadpłaty kredytu hipotecznego

Przy liczeniu opłacalności nadpłaty kredytu mieszkaniowego, oprócz oszczędności, musisz wziąć pod uwagę także ewentualne dodatkowe koszty nadpłaty, którymi najczęściej są:

• Prowizja za nadpłatę. 
• Prowizja za aneks do umowy.

Przekalkuluj, jaka jest spodziewana stopa zwrotu z inwestycji oraz ryzyko

Lokaty, konta oszczędnościowe, część obligacji — tutaj możesz precyzyjnie określić potencjalny zarobek. Gorzej, jeśli inwestujesz na przykład w akcje, kryptowaluty, surowce, które charakteryzują się dużą zmiennością cen. 

Przy bardziej ryzykownych inwestycjach możesz bazować na przeszłych stopach zwrotu, ale to bardzo niepewne źródło informacji. Spójrzmy, chociażby na metale szlachetne: przez lata pozwalały wypracować stabilną, choć niewielką stopę zwrotu, a w 2025 roku zysk z inwestycji w złoto, srebro czy platynę liczony był w dziesiątkach procent. 

Koszty inwestycji, które musisz wziąć pod uwagę przy liczeniu opłacalności

Oprócz spodziewanego zysku musisz brać pod uwagę także inne czynniki, które wpływają na opłacalność inwestycji. Są to przede wszystkim:

1. Ryzyko.Kapitał na lokacie czy w obligacjach skarbowych raczej nie wyparuje, ale zainwestowany na przykład w kryptowalutę? Ryzyko utraty wszystkiego jest przeogromne.
2. Podatek Belki. Często zapomina się o tym, że od wypracowanych zysków trzeba jeszcze odjąć podatek Belki. Jeśli widzisz lokatę roczną na 6%, a Twój kredyt jest oprocentowany na 5,9%, to teoretycznie opłaca Ci się założyć lokatę i dopiero po roku nadpłacić kapitał. W rzeczywistości oprocentowanie netto lokaty po uwzględnieniu podatku Belki wynosi 4,86%, czyli zdecydowanie mniej, niż wynosi oprocentowanie kredytu.
3. Inflacja. Cichy zabójca inwestycji. Tak naprawdę przy liczeniu opłacalności inwestycji mało kto bierze pod uwagę inflację. A przecież sami doświadczyliśmy tego na własnej skórze, jak wysoka inflacja potrafi w ciągu roku zjeść wartość oszczędności. Jeśli miałeś lokatę na 8% na rok, a w tym czasie inflacja wynosiła 12%, to niestety zdecydowanie na całym interesie straciłeś. Żeby inwestowanie bardziej się opłacało niż nadpłata kredytu, powinieneś policzyć stopę zwrotu po podatku i inflacji i porównać to z oprocentowaniem zobowiązania.
4. Koszty dodatkowe, np. opłaty za założenie i obsługę konta bankowego czy rachunku maklerskiego. 

Porównaj zyski: spłata kredytu VS spodziewane zyski z inwestycji

Możesz zrobić sobie tabelkę na wzór tej poniżej. 

Nadpłacać kredyt hipoteczny czy inwestować? Podsumowanie

Nadpłacać kredyt czy inwestować? To pytanie zadaje sobie wielu kredytobiorców. Jak widzisz, nie istnieje jedna, dobra dla wszystkich rada. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji finansowej. 

Wcześniejsza spłata kredytu się opłaca, jeśli:

• Oprocentowanie kredytu jest wysokie.
• Nie ma prowizji za nadpłatę kredytu ani za aneks do umowy.
• Jesteś dopiero na początku swojego kredytu i odsetki w każdej racie przewyższają wielokrotnie spłacany kapitał kredytu. 

Kiedy lepiej zainwestować:

• Kiedy masz pewny, gwarantowany zysk z inwestycji wyższy niż oprocentowanie kredytu (możliwe, np. osoby, które brały kredyt w czasach pandemii i miały stałe oprocentowanie poniżej 3%, później mogły założyć lokaty na nawet 10% - bez sensu byłoby w takim wypadku nadpłacanie kredytu).