Źródło: Projekt własny / Nano Banana 2
Zanim zaczniemy opowieść, czym jest tokenizacja nieruchomości, pozwól, że zapytamy, czy słyszałeś o głośnym pomyśle Epicki Flip Rafała Zaorskiego, który za około 23 mln zł kupił luksusowy apartament w wieżowcu Złota 44 i chciał je podzielić na 20 tys. udziałów?
Plan ten zakładał, że mieszkanie zostanie podzielone na 20.000 udziałów, a udziały zostaną sprzedane inwestorom po cenie 5.000 zł lub 777 jednostek kryptowaluty $bigSB lub poprzez otrzymanie 504 NFT AIRdrop. Oznaczałoby to, że za tę nieruchomość Zaorski otrzymałby 100 mln zł. Jednak pomysł nie wypalił, gdyż wspólnota budynku wniosła sprzeciw do sądu, który tymczasowo zablokował sprzedaż.
Dlaczego o tym wspominamy? Ponieważ pomysł Zaorskiego doskonale obrazuje, o co chodzi w tokenizacji nieruchomości. Co prawda nie wyemitował udziałów w formie tokena na blockchainie, ale sam mechanizm działania jest bardzo podobny.
Czy tokenizacja nieruchomości to przyszłość runku nieruchomości, czy kolejny fake?
- Czym jest tokenizacja nieruchomości?
- Wady i zalety tokenizacji nieruchomości
- Tokeny nieruchomości, REIT a inwestycja w fizyczną nieruchomosć – jakie są różnice i w co najlepiej inwestować?
- Tokenizacja nieruchomości – prawdziwe przykłady
- Dlaczego pomimo wielkiego potencjału tokenizacja nie odniosła wielkiego sukcesu na rynku nieruchomości?
Czym jest tokenizacja nieruchomości?
Niemal tym samym, co zrobił Zaorski, z tą różnicą, że udziały w nieruchomości są zapisane w formie cyfrowych tokenów na blockchainie. Każdy taki token reprezentuje określony udział w nieruchomości, na tej samej zasadzie, co 1 akcja reprezentuje część własności spółki.
Proces tokenizacji nieruchomości:
- Do tokenizacji najczęściej wybierane są nieruchomości o wysokiej wartości.
- Tworzona jest spółka celowa (SPV), która kupuje daną nieruchomość.
- Następnie spółka emituje tokeny, wykorzystując do tego technologię blockchain. Na przykład tworzy 100.000 tokenów, które odpowiadają 100% udziałów w tej spółce.
- Tokeny są wypuszczane do obrotu. Nabywający je inwestorzy kupują udział w nieruchomości. Np. 100 tokenów = 1% nieruchomości.
- Wygenerowany przez nieruchomość zysk (np. z wynajmu) jest dzielona proporcjonalnie do posiadanych tokenów pomiędzy udziałowców – tak jak dywidenda przy akcjach.
- Token można sprzedać na rynku.
Czy token nieruchomości to kryptowaluta?
Krótko: czasami tak, ale nie zawsze.
Token nieruchomości technicznie jest tokenem na blockchainie, ale prawnie i funkcjonalnie najczęściej nie jest kryptowalutą, tylko tokenem inwestycyjnym (security tokenem).
| Cecha | Kryptowaluta | Token nieruchomości |
|---|---|---|
| Charakter aktywa | Sama jest aktywem (np. Bitcoin) | Reprezentuje udział w aktywie fizycznym (np. nieruchomości) |
| Powiązanie z majątkiem | Nie reprezentuje żadnego realnego majątku (oprócz stablecoinów, które reprezentują je pośrednio) | Jest powiązany z konkretnym aktywem fizycznym |
| Prawo do zysków z najmu | ❌ NIE | ✔ Może dawać prawo do części zysków z najmu |
| Udział w sprzedaży nieruchomości | ❌ NIE | ✔ Może dawać udział w zyskach ze sprzedaży |
| Dywidenda | ❌ NIE | ✔ W niektórych projektach wypłacana |
| Status prawny | Najczęściej traktowana jako cyfrowe aktywo | W wielu krajach traktowany jako papier wartościowy (security token) |
| Możliwość przesyłania na portfel lub inną platformę | ✔ TAK | ❌ Najczęściej nie można przesyłać tokena poza platformę, na której został wyemitowany |
Wady i zalety tokenizacji nieruchomości
Zalety
- Niski próg wejścia. Wystarczy niewielki kapitał, by dołączyć do grona inwestorów.
- Teoretycznie duża płynność. Założenie na rynku tokenizacji nieruchomości było takie, że tokeny można szybko sprzedać na rynku, czego nie da się zrobić z prawdziwym mieszkaniem.
- Brak ograniczeń geograficznych. Możesz inwestować w nieruchomości w różnych miejscach na świecie, co przy zakupie prawdziwej nieruchomości jest bardzo trudne i kosztowne (konieczność osobistej wizyty, przepisy danego państwa i ograniczenia dla obcokrajowców, podatki itp.).
- Dostęp do dużych nieruchomości. Np. biurowców, apartamentów luksusowych, hoteli, których zwykły Kowalski nie byłby w stanie nigdy kupić ze względu na ich cenę.
- Przejrzysty rejestr transakcji. Blockchain daje rejestr wszystkich transakcji, więc w teorii każdy udział jest „śledzony”.
Wady
- Regulacje prawne. W wielu krajach jest to temat nieuregulowany. W innych, np. w Polsce token ≠ własność nieruchomości, tylko udział w spółce
- Ryzyko platformy. Jeśli platforma upadnie, możesz nie odzyskać zainwestowanych środków.
- Brak płynności. Rynek wtórny tokenów często nie istnieje, więc sprzedaż może być trudna.
- Brak kontroli nad nieruchomością. Inwestor ma udział w SPV, a nie w samej nieruchomości. Decyzje podejmuje zarząd spółki, inwestor nie ma nic do powiedzenia. To, że posiadasz token, nie oznacza, że masz prawo własności do części nieruchomości.
- Ryzyko technologiczne. Blockchain i smart kontrakty mogą mieć błędy lub podatności.
- Platformy często ukrywają prawdziwą stopę zwrotu (ROI). Pokazują tylko potencjalny zysk z najmu, bez uwzględnienia ryzyka płynności oraz prowizji i opłat za zarządzanie, za blockchain, za emisję tokenów.
- Ograniczone zaufanie inwestorów.
Tokeny nieruchomości, REIT a inwestycja w fizyczną nieruchomosć – jakie są różnice i w co najlepiej inwestować?
Zaczniemy od tego, czym jest REIT?
REIT to skrót od Real Estate Investment Trust – czyli Fundusz Inwestycyjny Nieruchomości, który działa jak spółka giełdowa, ale inwestuje wyłącznie w nieruchomości generujące dochód. Fundusz posiada nieruchomości, które generują dochód z najmu. Inwestor kupuje akcje funduszu, które zwykle są notowane na giełdzie. Fundusz dzieli zyski: większość krajów wymaga, aby REIT wypłacał inwestorom większość zysków (z czynszów i sprzedaży nieruchomości) w formie dywidend (np. w USA 90%). Akcje REIT można kupować i sprzedawać tak samo, jak zwykłe akcje.
| Cecha / Forma | Zwykła nieruchomość | REIT | Tokeny nieruchomości |
|---|---|---|---|
| Co kupujesz | Fizyczną nieruchomość | Akcje funduszu posiadającego wiele nieruchomości | Token = udział w spółce posiadającej jedną lub kilka nieruchomości |
| Minimalna inwestycja | Duża (setki tysięcy zł) | Niska (kilkadziesiąt zł–kilkaset zł za akcję) | Średnia–wysoka (1 000–10 000 USD w praktyce) |
| Płynność | Niska (trzeba sprzedać nieruchomość, często miesiące) | Wysoka (giełda, sprzedaż w dowolnym momencie) | Zwykle bardzo niska (specjalne platformy, mały rynek) |
| Dywidenda / zysk | Najem + wzrost wartości | Zwykle obowiązkowa dywidenda z czynszów (~4–6% rocznie) | Zysk z części dochodu nieruchomości, zależy od projektu (~2–5%) |
| Dywersyfikacja | Brak, ryzyko jednej nieruchomości | Wysoka, fundusz posiada wiele nieruchomości | Niska, zwykle jedna nieruchomość lub kilka |
| Regulacje | Standardowe prawo nieruchomości | Regulowane jak spółka giełdowa | Security token, podlega prawu papierów wartościowych |
| Dostępność globalna | Ograniczona (trzeba kupić lokalnie) | Średnia (giełdy dostępne online) | Teoretycznie wysoka, ale ograniczona przez KYC/AML i przepisy |
| Kontrola nad nieruchomością | Pełna | Akcje mogą dać prawo głosu na zgromadzeniu akcjonariuszy | Brak (tylko decyzje SPV) |
Tokenizacja nieruchomości – prawdziwe przykłady
RealT – amerykańska platforma do tokenizacji nieruchomości
Źródło: www.realt.co
RealT to amerykańska platforma do tokenizacji nieruchomości, która umożliwia inwestowanie w wynajmowane nieruchomości (głównie w USA) za pomocą tokenów na blockchainie, głównie w ekosystemie Ethereum i kompatybilnych sieciach EVM. Platforma specjalizuje się w frakcyjnym, dochodowym inwestowaniu w nieruchomości dla inwestorów z całego świata. Wg. danych ze strony internetowej RealT, od 2019 roku na platformie zarejestrowało się ponad 65.000 inwestorów, a średni dochód z wynajmu wynosi od 6 do 16%.
BrickMark X – szwajcarska precyzja i nowe możliwości
Źródło: www.brickmark.net
BrickMark X to szwajcarska firma technologiczno-finansowa specjalizująca się w tokenizacji nieruchomości komercyjnych. Łączy rynek real estate z blockchainem, pozwalając emitować cyfrowe papiery wartościowe oparte na nieruchomościach i udostępniać je inwestorom na całym świecie. Firma uchodzi za jednego z pionierów i liderów tej niszy rynku. Firma współpracuje z deweloperami, właścicielami nieruchomości oraz funduszami, pomagając im zamieniać udziały w nieruchomościach na tokeny (equity lub debt).
Elevated Returns i Aspen Coin – case study dla branży
Źródło: www.aspencoin.io
Tokenizacja hotelu St. Regis Aspen Resort to jeden z pierwszych realnych przykładów tokenizacji nieruchomości na świecie. Projekt ruszył w 2018 r. i często jest podawany jako „case study” dla całej branży. Właścicielem hotelu była firma inwestycyjna Elevated Returns. Akcje spółki posiadającej hotel zostały podzielone na udziały: 18,9% udziałów zostało przekształcone w tokeny typu security o nazwie Aspen Coin (ASPD), które sprzedawano inwestorom za cenę 1 USD za token. Minimalna wartość inwestycji wynosiła 10.000$. Tokeny istnieją do tej pory i są notowane na platformie tZERO, jednak jest jeden problem: wolumen obrotu jest niemal zerowy – czasami przez wiele dni nie ma żadnych transakcji.
Dlaczego pomimo wielkiego potencjału tokenizacja nie odniosła wielkiego sukcesu na rynku nieruchomości?
Największym problemem jest brak płynności. To miała być główna zaleta inwestycji: szybka i bezproblemowa sprzedaż aktywów. Jak się jednak okazuje, niewiele platform handlowych oferuje możliwość handlu tokenami nieruchomości. Rzeczywistość pokazuje, że większość tokenów nieruchomości ma bardzo niski obrót, więc sprzedaż tokena może być trudna, mimo że technicznie jest możliwa. Czyli wyszło, jak zwykle: w teorii zyskujesz nowe możliwości inwestycyjne, w praktyce sprzedaż udziałów tokenizowanych nieruchomości wcale nie musi być szybsza od sprzedaży fizycznych aktywów na tradycyjnym rynku.
Kolejna przyczyna braku popularności to brak spójnych przepisów regulujących tokenizację nieruchomości. Większość tokenów nieruchomości to security tokens, które są traktowane jako papiery wartościowe. To oznacza, że potrzebna jest weryfikacja KYC/AML, istnieją ograniczenia co do krajów czy samych inwestorów. Na dodatek regulacje różnią się w każdym kraju, co utrudnia globalny handel tokenami.
Ostatnia przyczyna, dla której inwestorzy wolą inwestycje w nieruchomości fizyczne, a nie tokeny, to prawo własności. Token nie daje realnej własności: w 99% projektów struktura wygląda tak: token -> udział w spółce -> spółka jest właścicielem nieruchomości. Czyli inwestor nie posiada nieruchomości, tylko udział w firmie, która ją ma. To dokładnie ten sam model, który stosują fundusze nieruchomości, crowdfunding nieruchomości i REIT.
Zastrzeżenie prawne i wyłączenie odpowiedzialności
Treści w serwisie E-kursy walut są wyłącznie prywatnymi opiniami autorów i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dn. 19.10.2005 r. Nie ponosimy odpowiedzialności za decyzje podjęte na ich podstawie. Inwestowanie (zwłaszcza z dźwignią) wiąże się z ryzykiem utraty kapitału. Serwis nie świadczy usług doradztwa.
Ostrzeżenie CFD
Kontrakty CFD są złożone i wiążą się z wysokim ryzykiem szybkiej utraty gotówki przez dźwignię finansową. Nawet 90% rachunków inwestorów detalicznych odnotowuje straty. Upewnij się, że rozumiesz zasady działania CFD i możesz pozwolić sobie na tak wysokie ryzyko.
Afiliacja
W treści mogą znajdować się linki afiliacyjne. Korzystając z nich, wspierasz rozwój serwisu bez żadnych dodatkowych kosztów dla Ciebie.